消费REITs杂谈三：无论有钱没钱，大家都需要过年

人在西安出差，在各种项目和遗迹之间奔波，各种碳水和肉食之间纠结，抽空闲扯两句。

TFBOYS

左手右手一个慢动作

这届群众到底是有钱还是没钱？

我来晚了。。。比TFBOYS史诗级的十周年演唱会和粉丝集体活动晚了一两天，但依然可以感受到西安这座旅游城市的热度，以及粉丝经济给他们刚刚浇下的热油。。。余温炙手。

据说哥哥们演唱会位置最好的票，可以炒到几十万一张。。。

听朋友说，有人拓展了几棵可以俯视演唱会的大树，一个树杈位置的每小时租金是5000块，购买保险要单加钱。

据路边社保守估计，周边文旅消费是门票收入的38倍。。。

疯狂如斯，这届群众手里，到底是有钱，还是没钱呀？

用下JLL家的图。

储蓄意愿上台阶，消费意愿下台阶。这段时间我看了PGIM、瑞信、贝莱德等一些外资的研报，英语啰啰嗦嗦说了半天，归纳一下就是“GREAT RESET”，还是咱们领导语言凝练，三个字，下台阶，或者，再平衡。

很多东西都被重置到了一个新的水平，这可能不是一个渐变的过程，大概率是量子态，是突变。

不要担心人类对于变化的适应力，一般的变化，几个心理活动就熨平了。。。对于大一些的变化，就多花一些时间呗。

实际情况可能是突变，但人类心灵可以给你脑补上平滑的曲线。

任何变化，都会被接受，然后形成新的自然而然。

再平衡

没有任何冲击不能适应

人类擅长用脑补熨平一切变化

比如，我已经适应看不到几个外国人了。

上海的常驻老外据说以前二三十万，现在估计也就十来万。各种面向歪果仁的咖啡馆小酒吧文创园夜店啥的，估计也会经历转型的阵痛。

来西安的高铁上，还是能看到外国游客的。。。但是对于西安这种世界闻名、国内可能在二线里排第一的旅游城市来说，外宾的数量或者浓度明显是比过去差的。

双向人员和商贸流动的失速，一定是哪里出了问题。

下图是JLL最新的报告，挺有意思，基于官方数据的拆解，居民未来三个月的支出意愿，趋势分化还是比较明显的。至少有三点：

第一，教育和医疗，持续稳定在支出的最大盘子。。。打击教培可以有效降低居民的教育支出吗？现在在密集在医药圈抓人，可以有效降低居民的医疗支出吗？社会保障网可以让居民放心消费吗？这些问题不回答清楚，消费是很难刺激起来的。

第二，购房和大件，明显是下滑的。。。当然了，房子可能是很多人一生中最大一笔大件，而其他装修、车、家电等，对于个人或者小家庭而言，都是大件，大概率是基于对于未来个人事业发展或者收入趋势的判断。这些大件消费被押后，应该是有些原因。

第三，文旅、社交是刚需，而且在增加。。。人生已然很苦逼了，还是要让自己欢娱起来。虽然旅游和餐饮的客单价都有明显下滑的趋势（“穷嗨”），但终归是刚需。我之前聊过，日本经济萎靡30年的时期，消费品增长最好的两个品类，一个是美妆，一个是咖啡，哈哈，逻辑自洽，都是用尽可能低的成本，让自己嗨起来。

奢侈品

不是经济不行了

可能是你的经济不行了

上面讲得是平民，那么高净值人士如何呢？

SKP是当红炸子鸡，在过去几年经济略显凉意的时间里，他们是高奢百货界的明星，而且在西安、广州、成都都有陆续扩张。

而且，因为他们的明星效应，去哪里开店，选哪个地块，还是掌握了不小的主动权。

这邀请和吸引SKP落地这个事情上，到目前为止，地方政府属于乙方。

真是风水轮流转一刚。2015年之前，万达去各地政府拿地，也是政府热情欢迎的座上宾，只是保有热情的城市级别在明显下滑，类似的情况，在其他购物中心玩家身上都在上演。

现在，购物中心或者综合体，已经无法挑逗起大多数城市领导的热情了，爱过，无感，你是好人。。。

性价比之选

更低成本让自己一样爽

如果还能有吸引力的，除了SKP这样可以贡献城市名片、提高逼格的行业高奢顶流之外，奥特莱斯，也许算是一个。

或者说，政府主要领导还愿意见面跟你聊聊的，购物中心、一般百货or农贸or家居市场，应该都比较难。相比之下，奥特莱斯还行。

从消费心理来看，国际大牌所带来的差异化、情绪价值和装逼价值，还是有需求的，无外乎是性价比的问题。

在经济大环境下，低成本让自己一样爽的解决方案，会拥有更大的市场机会。呼应这个趋势的产品很多，比如瑞幸，比如海伦司，比如穷游city walk，比如CQWW，比如UFC，比如电竞手游，比如奥特莱斯。

价格可以便宜，但情绪价值一定要顶。

据中国百货商业协会奥特莱斯产业发展工作委员会发布过行业白皮书，主要结论摘要下：

第一，数量少。全国现有在营业奥特莱斯项目226 个，销售额约为 2100 亿元。全国规模以上（3万平米以上）、被纳入统计的奥莱也就才200来个，整体规模比其他商业类型小很多。

第二，韧性强。2022 年全年新开业奥莱项目 23 家，店数增长 11%，在所有零售业态中，是店铺增长比例最高的。如上文所说，经济不太好的时期，高性价比成为消费者更关心的因素，奥特莱斯恰逢其时。

第三，连锁化率高。连锁项目占到市场总量的 7 成左右，单体项目主要集中在下沉市场，有些是原有存量物业的改造项目。

第四，六小强格局。砂之船（截止目前 16 家，下同）、王府井（16 家）、首创（15 家）、杉杉（14 家）、百联（9 家）、RDM 佛罗伦萨小镇（7 家），这六个头部企业目前有门店 77 家，占全部 226 家的 34%，超过三成。

这个赛道，目前看还行，不知道会不会又加剧卷起来。。。

多说一句，奥莱看着似乎很能打，但，他们在资本市场简直惨不忍睹。

首创钜大，在港股的市净率大约是0.2。砂之船REIT，在新加坡的P/NAV大约是0.1。

就这个估值，你跟我争论估值用收益法还是市场法，有意义吗？

你拿个香港或新加坡户口，有啥用？

赶紧回A才是正道，C-REITs才是你温暖的家。。。